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策劃學堂
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什么是房地產策劃?
發布時間:2017/11/30  信息來源:中國策劃師培訓網  瀏覽次數:1772
從廣義來說,房地產策劃分為以下三個內容。如果以下工作全部由房地產策劃公司執行就叫做房地產全程策劃。根據需要開發商可以選擇不同的菜單。
  一,項目的前期定位策劃:即房地產開發項目的可行性研究,包括市場調研,項目定位,項目的經濟效益分析等。
  二,項目的推廣整合策劃:包括項目的VI設計,項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等。
  三,項目的銷售招商策劃:包括售樓人員培訓,銷售手冊的編制,分階段銷售價格的確定等;項目的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃。

全程策劃核心流程

  現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場,結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法,提出"房地產全程策劃營銷方案",他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法,結合房地產行業的運作流程,逐步實施。其核心內容包括:
  1、項目投資策劃營銷;
  2、項目規劃設計策劃營銷;
  3、項目質量工期策劃營銷;
  4、項目形象策劃營銷;
  5、項目營銷推廣策劃;
  6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷;
  7、項目服務策劃營銷;
  8、項目二次策劃營銷;

房地產策劃人的六個職能

  隨著房地產全程策劃理論的逐步完善,策劃師、咨詢顧問的作用重新被房地產開發商認識和接受。但他們依然會隨時被房地產開發商追問:策劃師或咨詢顧問有什么用?如果我們僅根據字面意義,認為策劃師或咨詢顧問就是出主意的,未免太過簡單。那么,房地產策劃師或咨詢顧問究竟是干什么的?
  從策劃師所擔負的職責角度考慮的話,我們認為至少有六個方面的職能。

醫生的職能

  就好像醫生為了對癥下藥,選擇最佳醫療方法,必須對患者進行仔細檢查,通過對各種診斷結果、化驗報告進行綜合分析,最后得出正確的診斷結論。
  房地產策劃師或咨詢顧問受房地產開發商委托,對所開發的項目進行詳細的診斷分析,在了解了項目所在地的區域規劃、區域經濟發展水平、居民收入、周邊房地產業競爭狀況、區域人文地理環境、生活習性等信息后,針對“建什么”?“怎么建”?“賣給誰”?等要素,提出項目的概念設計定位,畫出概念規劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關系,房地產策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度,還要從居住者健康與舒適的角度,恰當地為項目進行人性化的定位。

法律顧問職能

  為了規范房地產市場,國家和地方政府頒布了各種與房地產建設有關的法律制度和法規條文,還有一些僅靠法律法規解決不了的問題,如項目對周邊居住環境的影響(施工噪音、陽光遮蓋等),土地代征、國際政治風云、國家對外關系以及國內經濟發展、或類似奧運、WTO、西部開發等對房地產開發的影響情況、甚至城市規劃、區域建筑物高度、道路寬度限制……等,必須以法律法規為準繩或合理避規、或進行調解、或遵照執行。而這些房地產開發商并不完全掌握。

財務專家職能

  房地產開發商擁有資金,但房地產策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效的運用資金,房地產策劃師或咨詢顧問是站在開發商的立場上,為開發商的項目進行全程策劃,并要保證項目在未來暢銷,其目的是就是要在同樣的資金投入情況下,獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過降低成本,而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項目增值的創意設計上。

導演的職能

  房地產策劃師或咨詢顧問是房地產開發商與設計單位、施工單位、銷售公司、廣告代理商、物業管理公司的橋梁和紐帶,其職責就是通過上述企業的協調配合,將項目的概念定位演繹成功。

船長的職能

  認為房地產策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多,實際上,當項目的概念定位成為設計圖、施工圖后,其重要工現場進行監理,如果把設計圖看作海圖的話,就是要嚴格按照海圖航線航行,局部變動必須征的船長同意,只有這樣才能保證項目概念定位準確實施。

環境問題專家

  這里所謂的環境問題不是地球變暖、酸雨增加的“大環境”問題,而是居住小區的環境美化、社區景觀與周邊街道環境、自然環境的協調的“小環境”問題,同時居住區的人性化,也往往是通過居住區景觀的可入性得以體現。而居住區景觀構成將極大的影響項目的未來銷售,而景觀風格定位及如何實現則取決于房地產策劃師或咨詢顧問。
  可見,房地產策劃師或咨詢顧問是通才型人才,同時,一個房地產項目的全程策劃也不是一個或幾個房地產策劃師或咨詢顧問就可以完成,而十數個甚至數十個專家組成的群體才能夠完成。
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