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    特色小鎮≠旅游地產
    發布時間:2017/11/29 17:43:17  信息來源:中國策劃師培訓網  瀏覽次數:3160

    一、特色小鎮是什么?

    第一,相對獨立于市區。

    第二,具有明確產業定位、文化內涵、旅游和一定社區功能的發展空間平臺。特色小鎮是一個發展空間平臺。住建部提出來一定要建制鎮,但實際操作中完全不是建制鎮的概念,F在大家比較公認的,就是規劃面積控制在3平方公里左右,建筑面積控制在1平方公里左右。從面積來說不大,一個建制鎮面積很大,有的建制鎮外邊還有鄉村,動不動幾十平方公里,要這么來做特色小鎮做不起來。

    第三,非開發區。這么多年的城鎮化發展,大家習慣于工業開發區,科技園區,包括各種各樣的名堂,產業園區各級政府都非常熟悉,操作也非常熟練。但是特色小鎮恰恰相反,是創新發展平臺,按照創新、協調、綠色、開放、共享理念,聚焦特色產業,融合文化、旅游、社區功能的發展平臺?偼顿Y額30-50億元,小空間,大聚集。

    二、為什么做特色小鎮?

    第一,大投資,新領域。

    現在我國的交通可以說是世界一流,我們的高速鐵路,絕對世界一流,我們的高速公路,雖然現在里程還是第二位,但是品質非常之高,F在到國外去,尤其是美國,美國的高速公路給我們的感覺是這哪叫高速公路?現在這個領域的投資余地已經有限了,但國民經濟的增長還是投資、消費、外貿三駕馬車,外貿現在對國民經濟增長是負的拉動作用,消費拉來拉去始終拉不起來,所以旅游消費變成一個亮點,最終還得靠投資。

    第二,城鎮化新領域。

    這是住建部的主要出發點,我們的城市分小城市、中等城市、大城市、特大型城市。原來有一個思路,就是中國的發展要靠特大型城市,所以中國人口千萬以上的城市應該搞六七十個,就可以容納六七億人口,這樣城鎮化就起來了。

    但是最近十年大家感覺到,大城市病越來越嚴重,尤其是特大城市的這種城市病越來越嚴重,包括一些中等城市,未老先衰,年紀輕輕的血壓高、心臟病全得上了。所以大城市,尤其特大型城市的發展顯然不行,實踐已經證明這條路被堵上了。城市的好處就是聚集,越大的城市聚集化程度越高,效益越高?陀^來說有這個原因,但是現在要走其他的路了。

    從城鄉體系來說,這就涉及到城市的容納程度,我們現在城市還能容納多少人?鄉村人口在不斷地釋放出來,總體來說叫鄉村凋敝。要解決城市膨脹和鄉村凋敝問題,怎么辦?小城鎮可能是一條出路。所以我們要研究城市的容納程度,也要研究鄉村的脫離程度,F在鄉村的閑置房屋大把,空心村也大把,現在到鄉村基本上看不著壯年人和青年人,就是老人、孩子、婦女,這顯然對中國的長遠發展是不利的。

    習總書記有一句話,看得見山,望得見水,記得住鄉愁。但是鄉村都沒有了,我們到哪兒憑吊愁鄉?這就是急劇膨脹的城市化,造成了這種文化。如果通過特色小鎮的發展能開辟一個城鎮化的新領域,不失為一個好的決策。

    第三,產業聚集新領域。

    這個領域可能是財政部最關注的,產業聚集起來了,自然就有財政收入了,就培養了財源,涵養了稅基,這樣就要求新產業聚集,新創意聚集,新人才聚集。也可以說,這也是供給側改革的一個發展領域,大眾創業,萬眾創新,形成雙創的推進。

    三、特色小鎮培育條件

    1.國際經驗

    特色小鎮在國際上有案例,首先是民間自發形成,其次是市場聚集形成,再次是文化特色突出,最后是類型化突出。

    比如德國的海德堡,絕對是文化小鎮。二戰將近結束的時候,盟軍轟炸德國,盟軍空軍司令就提出來,海德堡一顆都不能丟,那是世界的寶貝,二戰后期,基本上德國被炸平了,但海德堡一顆都沒挨著,完整地保留了下來。

    再比如牛津劍橋,用現在的概念來說這是教育小鎮,到牛津劍橋也是一個感覺,不想走,走到那兒都感受到歷史,感受到文化,感受到精致。

    還有一種就是所謂的產業小鎮,這種產業小鎮美國比較多,英國也有一些,主要是創意小鎮,比如美國硅谷。為什么美國人的創業創新有車庫文化?因為車庫的成本最低,反正家家戶戶有車庫,在車庫里就開始創業,有個幾千美元就開始研究,所以很多大集團是在車庫里培育起來的,民間自發形成,市場聚集形成。

    2.浙江經驗

    現在一說特色小鎮就是浙江,浙江現在有37個特色小鎮。第一個經驗是靠近城市。因為相對獨立于城市,但是又靠近城市,這樣可以充分借助城市的基礎設施的優勢,水、電、氣、路、通訊,用不著自己單獨搞了,借助城市延伸過來就可以。另外充分承接市場的外溢,現在城市越來越擁擠,這樣擁擠的城市很多資源配置效率實際上是在下降,所以有小鎮承接,就外溢過去了。

    第二個經驗是塊狀產業,這是歷史格局,當代擴張。浙江的經驗,歷史上就是一個一個小鎮開拓,這種塊狀產業不是一個產業,是一個產業群。

    第三個經驗是民間聚集,浙江的民間有資金,有人才,有項目。

    第四個經驗是群體依托,比如阿里群、院校群、海歸群,形成群體依托。浙江的這些做法,很大程度上是民間發起,有了這樣一個歷史基礎,才可能把他做起來。

    四、怎么做特色小鎮

    特色小鎮面臨著兩難選擇:不能政府主導,政府又不能不主導。成本不能上升,成本又不可能不上升。

    這1000個特色小鎮,恐怕將來得有800甚至900個都是旅游小鎮,因為走來走去,別的路走不下去。比如浙江,一個基金小鎮成功了,浙江能搞10個8個嗎?搞不起來,我看也就這一個。反過來,我們就從旅游的角度來說,兩個新:第一休閑度假新領域,第二生活品質新領域。但是我們不能籠統的說旅游,實際上是三個概念:第一叫做旅游小鎮,這種旅游小鎮客觀來說以觀光為主體;第二叫休閑小鎮;第三叫度假小鎮。

    特色小鎮對于地產行業商機何在?

    方式一:整體進入,全面開發。

    從小鎮加旅游到旅游加小鎮,實際上現在康養小鎮、文化小鎮、航空小鎮、運動小鎮、藝術小鎮,林林總總。難在題目,一千個小鎮能想出一千個題目嗎?想不出新題目,又得避免千鎮一面,這是一個難點。

    如果能夠整體進入,全面開發,這是最好的。但是現在因為三部門倡導產業小鎮,上來做旅游,做休閑,做度假,恐怕不行,F在是小鎮加旅游,我們要轉過來叫旅游加小鎮,這個難度是很大的。

    方式二:借助資源,逐步推進。

    景區帶小鎮,這個格局現在已經形成了,比如黃山腳下有一個湯口鎮,是溫泉小鎮,但是借助黃山已經起來了。

    再一個就是山水促小鎮,現在已經形成標配。比如像靈山的拈花灣,拈花灣是靈山第五期工程,投資30億,建了17萬平方米的建筑,建的很棒,非常精細。去年十一黃金周的時候,拈花灣一天進去13萬人。

    因此景區帶小鎮,山水促小鎮,這是一個比較可行的方式。

    方式三:放大古村,深化古鎮。

    這就是烏鎮和烏村的搭配方式,烏村離烏鎮只有3公里,就這么一個距離,黃金周的時候烏鎮10萬人進去,烏村1000人進去,所以烏村開發模式和運動模式都很獨特,就是外觀基本不動,里邊動一動,整個烏村460畝地,投資也就投了1億多。那個地方也沒有老房子,都是50、60、70年代的房子,后來變成空心村,他們就找村民把這些租下來就開始做,門票280塊錢。

    網上說你烏村什么地方?瘋了?可是280塊錢包括一頓飯,包括里邊所有的節目,比如走到哪兒,往那兒一坐茶就端上來,小吃就上去了,這是一套。再有一套是780塊錢,再加一個晚上,所以沒有人投訴。

    就是要用這280塊錢,把觀光客人擋在門外,把有真正有追求的人請進來。我在那兒住了一晚,真是感覺甚好。因此,放大古村,深化古鎮,是第三種方式。

    方式四:搭車進入,形成配套。

    這就是袁家村模式,袁家村基本上就是飲食村,去的目的就是吃,可是我這次去袁家村,房地產已經進去了,嚴格的說袁家村不是一個村,已經是一個鎮,歷史上是個村,現在面積已經很大了,各種街道都形成了。

    方式五:綜合格局,提升品質。

    這就是良渚文化村,現在浙江37個小鎮里有一個就是良渚文化村的一部分,也變成一個小鎮。

    方式六:先站干岸,趁火打劫。

    先別急著進,反正政府和前期開發商必有難過的時候,甚至有過不下去的時候,等難題都解決了再進入,這叫先站干岸,再趁火打劫。但是這種項目有運氣的成分。

    這里邊有兩個忌諱:第一忌諱說房地產,比如前些年到海南,名片一掏都是房地產公司,現在去海南,名片一掏都是旅游開發公司。我說你們怎么都變了?不行,房地產公司,見村長都費勁,旅游開發公司都有可能見市長。

    第二,忌諱掛羊頭賣狗肉,得沉下心,認認真真做品牌性項目。如果品牌性項目都沒有,接了手就干房地產,那也不行。一個地方一個政策,一個地方一個方式,一個地方一種挖掘,到哪兒就研究這個到底怎么做,怎么做點品牌形象。我經?匆娺@種房地產品牌項目,覺得挺好,那就確有到底怎么做的問題。

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